Wien (23.10.2023) –
Der Wiener Steuerberater Erich Wolf lüftet ein Steuergeheimnis: Nicht mehr notwendige oder leerstehende Betriebsgebäude sollen im Privatvermögen steuerfrei nutzbar sein. Die Bodenversiegelung soll dadurch verringert werden. Ein ökologisches Problem in ganz Österreich: Täglich werden 12 große Fußballfelder versiegelt, mit neuen Einkaufszentren, Parkgaragen und Wohnungen. Bausünden an allen Ecken und Enden. Die Strategie für Unternehmer daher lautet wie folgt: Betriebliche Immobilien kaufen und betrieblich nutzen. Anstelle von Geld entnehmen Sie daher das Betriebsvermögen ab Juli 2023 – und das steuerfrei! Danach das Gebäude vermieten oder selbst nutzen. Es klingt wie ein Weihnachtsgeschenk im Sommer 2023.
Bei GmbH und Körperschaften gilt: Zuerst umwandeln
Wenn Sie Geld aus der GmbH entnehmen, dann zahlen die Gesellschafter in der Regel hierfür Kapitalertragsteuer in Höhe von 27,5% des entnommenen Betrages. Die Übertragung einer Liegenschaft ins Privatvermögen ist ebenfalls KESt-pflichtig, weil es sich hierbei um eine Sachausschüttung handelt. Der Wiener Steuerexperte Erich Wolf hat jedoch einen Ausweg aus dem Steuerdilemma parat: Sie wandeln die GmbH in ein Einzelunternehmen oder in einer Personengesellschaft um. Steuerfrei natürlich unter Inanspruchnahme der steuerlichen Benefizien nach Art II UmgrStG. Nach der Umwandlung kann die frühere betriebliche Immobilie privat entnommen oder privat verwendet werden – und der Fiskus geht leer aus.
Inflation und Immobilienpreise
Hat die Inflation ihren Höhepunkt bereits erreicht oder überschritten? Es scheint tatsächlich so. Die Wirtschaftsforscher rechnen für 2023 mit einem Wert zwischen 7 und 8%. Im Jahre 2024 sollte es deutlich weniger, vielleicht unter 5% werden. Einer der Gründe für ein Absinken der Inflation ist auch der niedrigere Preis für Immobilien. Viele Interessenten können oder wollen sich die hohen Bankzinsen und die gestiegenen Betriebskosten nicht mehr leisten. Die Folge: Immobilienpreise in Österreich sinken. Ein Grund mehr, über eine betriebliche Investition in Immobilien nachzudenken. Das Abgabenänderungsgesetz 2023 macht Gebäude jetzt noch attraktiver, die steuerfreie Entnahme für eine nachfolgende private Nutzung ist jetzt möglich.
Was ändert sich im Detail
Der bekannte Steuerberater Erich Wolf hat als Co-Autor und Co-Herausgeber ein Standardwerk im Jahre 2018 mit dem Titel “Betriebsübertragung kompakt” im Linde Verlag verfasst: http://www.lindeverlag.at/buch/swk-spezial-betriebuebertragungen-kompakt-18119
Schon bisher war die Entnahme von nacktem Grund und Boden aus einem Einzelunternehmen oder einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung steuerfrei. Die sogenannten “stillen Reserven” des Grund und Bodens, also der Wertzuwachs zwischen Buchwert in der Bilanz und tatsächlichem Verkehrswert (Verkaufswert) waren in der Vergangenheit und auch in der Zukunft steuerfrei. Das Abgabenänderungsgesetz 2023 hat diese steuerliche Begünstigung auch auf Gebäudeteile ausgedehnt, also nicht nur die Entnahme von nacktem Grund und Boden, sondern die Übertragung des gesamten Gebäudes aus dem Betriebs- in das Privatvermögen ist steuerfrei. Freilich nur, wenn die Immobilie im Besitz eines Einzelunternehmens- oder einer Personengesellschaft ist. Daher lüftet Erich Wolf ein “Betriebsgeheimnis”: Zuerst umwandeln, dann entnehmen!
In seltenen Fällen kann es sein, dass die alte Regelung günstiger ausfallen würde. Sie geben ihr Unternehmen auf oder verkaufen es im Falle der Pension. Der erzwungene Betriebsverkauf (Verkauf, Tod, Erwerbsunfähigkeit) führt zum Hälftesteuersatz beim Veräußerer. Dies ist allerdings an strengen Voraussetzungen geknüpft. Erich Wolf beantwortet gerne die Details zum steuerlichen Halbsatz auf Anfrage.
Wenn nun der aufgebende Unternehmer den steuerlichen Halbsatz bekommt und der Erwerber ein(e) gut verdienende(r) Steuerzahler:in ist, der die Abschreibungen auf das Gebäude steuerlich nützen kann, dann kann in diesem Falle eine Option auf die alte Regelung beantragt werden. Bei dieser Option kommt es zu Sofortbesteuerung der stillen Reserven auf Gebäude und Grundstücke. Ohne Option kommt es dagegen nach der Grundregel des Abgabenänderungsgesetzes 2023 zu einem Steueraufschub. Der Fiskus holt sich die Einkommensteuer (Gewinnsteuer der Immobilie) erst beim Verkauf der Immobilie.
Wo darf ich steuerfrei wohnen?!
Diese Frage stellen sich viele Steuerpflichtigen in Österreich. Jede(r) Steuerzahler:in in Österreich darf eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim steuerfrei veräußern, wenn er oder sie den Hauptwohnsitz in dieser Immobilie besitzt. Den Hauptwohnsitz hat jemand an einer Unterkunft, die er oder sie zum Mittelpunkt seiner Lebensinteressen machen möchte. Den Mittelpunkt der Lebensinteressen hat der Österreicher oder die Österreicherin dort, wo er oder sie sich gewöhnlich aufhält oder die Familie zu Hause ist. Es kann nur einen definierten Hauptwohnsitz geben. Innerhalb von drei Tagen nach dem Bezug ist die Meldebehörde zu informieren.
Erich Wolf sagt, der Verkauf des Hauptwohnsitzes ist regelmäßig einkommensteuerfrei. Der oder die Hauptwohnsitzbesitzer:in muss allerdings wirklich dort wohnen, die Eintragung in das zentrale Melderegister ist nur ein Indiz für den Hauptwohnsitz. Umgekehrt, wenn Sie keine Meldung haben, wird der Fiskus die Steuerfreiheit des Verkaufes ihrer Immobilie nicht anerkennen. Ein Nebenwohnsitz führt nicht zur Hauptwohnsitzbefreiung. Weiters sagt der Fiskus Nein bei Luxusrealitäten. Grundstücke über eine Nutzfläche von 1.000 m2 führen nach der Rechtsprechung nur zu einer eingeschränkten Steuerfreiheit. Da die polizeiliche Meldung nur ein Indiz für die Hauptwohnsitzbefreiung ist, gibt Erich Wolf noch einen Steuertipp für alle: Rechnungen für den Gas- und Strombezug aufbewahren, um zu dokumentieren, dass dort auch tatsächlich gewohnt wird.
Web: https://www.steuerwolf.at – ein Blick auf die Homepage lohnt sich.
Erich Wolf Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H.,
Erich Wolf,
office@steuerwolf.at